Рекомендации от редактора портала Spainru.com
За прожитые 15 лет в Испании, я столкнулся с большим количеством нюансов, благодаря которым сделал несколько важных выводов о жизни иммигрантов в Испании. Время от времени, буду рассказывать обо всем потихоньку.
За последнее время уровень доверия к русскоговорящим заметно пошатнулся, да что там пошатнулся… упал с обрыва, обвалился как рубль в 2014ом. Кого-то обманули, кого-то нагло обманули, кому-то недосказали, не объяснили, что-то умолчали, скрыли, кто-то просто не знал… Сегодня же, я дам советы при покупке недвижимости в Испании , которые необходимо учесть (особенно номер 1).
Valor Catastral (кадастровая стоимость) и Valor de Mercado (рыночная стоимость).
Начнем с самого важного. Вы определились с выбором, готовы начать процедуру оформления, нотариус проверил Ваш дом на долги, аресты и тд… все чисто. Вроду кажется все хорошо, нотариус же проверил, какие могут быть проблемы? Какой из страшнейших сюрпризов может приподнести Вам испанская налоговая?
Впервые я столкнулся с этим сюрпризом, когда в далеком 2012 году мой родственник купил уютную квартирку в Вилахойосе (провинция Аликанте) за 160 тысяч евро. Через, примерно, 2 года мы получили заказное письмо от налоговой с требованием оплатить 6 тысяч евро с копейками. Как же так? Вроде все было проверено, нотариус тоже подтвердил о чистоте сделки. В чем же дело?
Купить недвижимость на Коста Бланка: предложения по продаже, каталог недвижимости и цены на жилье на побережье Коста Бланка
Оказалось, что «Valor de mercado» квартиры составляла 220 тысяч евро, а кадастровая стоимость была в пределах той суммы, за которую купили квартиру. Налог на приобретение недвижимости составляет 10 процентов и был оплачен со 160 тысяч, тем самым налоговая требовала оплатить налог опираясь на рыночную стоимость — 220 тысяч. То есть разница между Valor Catastral и Valor de Mercado составила 60 тысяч и тем самым нас требовали доплатить оставшуюся сумму налога.
Итог: Заплатил 550 евро за услуги адвоката. Дело выиграли, налоговая отказалась от своего требования.
Самое интересное, в случае, если почтальону не удалось вручить Вам такое «письмо-счастье», после 3 попыток, Вам начинает начисляться пеня и успех при обжаловании решения сокращается многократно.
Если риэлтор не расскажет Вам об этом сам, спросите его. Попросите документальные подтверждения! Не верьте на слово!
Что делать если Вы уже получили такое требование от налоговой?
Район и соседи
Зачастую людям кажется, что в хорошем районе, соседи — приятные люди. Дай Бог, что бы так было у всех и всегда. Вы можете купить роскошную виллу, а по соседству может жить сосед, который каждое утро делает себе барбекю, а вечером жарит рыбу на мангале в 15 метрах от Вашей виллы или же устраивает шумные вечеринки по выходным. В случае с квартирой, никто не застрахован от шумных и/или покуривающих (не только табак) соседей.
Обратите внимание на контингент и инфраструктуру района. Не один раз прогуляйтесь, покатайтесь на автомобиле вокруг выбранного района как днем, так и в ночное время суток. Сходите в местные магазины, кафе, прогуляйтесь возле школ и детских садов. Да просто постучитесь к соседям, в большинстве случаев бабуля испанка выложит Вам все новости, да сплетни).
Инвестиции в испанскую недвижимость
Если Вы подыскиваете недвижимость с целью получения дохода, расспросите Вашего риэлтора про туристическую лицензию, да и желательно проверить последние поправки в законах о туристической аренде.
При желании сдать жилье в аренду на длительный срок, обязательно требуйте от заселяющегося финансовые гарантии платежеспособности. Здесь нет никаких ограничений. Можете требовать те документы, которые посчитаете необходимыми. Это, конечно, перебор, но все же… один мой знакомый испанец в Бенидорме даже требовал справку об отсутствии судимости. Вроде смешно, но если ему от этого спокойнее, и в конце концов это его право и его квартира.
Купить недвижимость на Коста Бланка: предложения по продаже, каталог недвижимости и цены на жилье на Коста Бланка
Обычно для гарантии платежеспособности требуются рабочие договоры членов семьи. Желательная продолжительность в договоре — Indefinido/Fijo или Fijo Descontinuo. Эти договоры означают, что работодатель принял человека на постоянную (не временную/сезонную) работу. Если нет рабочего договора, часто практикуется вариант оплаты за несколько месяцев вперед и с двойным залогом (один — оплата за последний месяц, второй — залог на сохранность имущества).
Если Вы нерезидент Испании
Спросите Вашего риэлтора, какие дополнительные расходы лягут на Ваши плечи, если Вы не резидент Испании. Если он промолчит и не расскажет про налог на доходы нерезидентов, уже есть повод задуматься о добросовестном отношении риэлтора. Он не может не знать или забыть про этот налог. Его должны платить все нерезиденты и всегда! Ну или просто новенький и не знал этого нюанса. Что заставит задуматься о качестве его работы. Подробнее о налогах на доходы нерезидентов Испании.
Расходы на недвижимость в Испании
Обязательно проверить все квитанции по расходам и оплату за содержание территории/подъезда. Поговорить с президентом комунидада (так здесь называют управдома) или управляющей компанией. Также рекомендую узнать были ли ранее подписаны акты на строительные/ремонтные работы здания.
Живой пример от знакомого человека. При покупке квартиры в Аликанте, нотариус подтверждает отсутствие задолженностей и арестов. В договоре купли-продажи также прописано, что до даты подписания все долги ложатся на продавца. Итак сюрприз! Двумя месяцами ранее был подписан акт о вынужденном ремонте фасада здания, оплаты должна производится следующие 4 месяца ежемесячными платежами суммой в около 300 евро. Оказалось, что по закону, оставшаяся часть ложится на покупателя, так как платеж был разбит на несколько месяцев. В итоге минус почти 1 тысяча евро. А может быть и гораздо больше. Кто знает сколько может стоить такого рода ремонт…
Окупанты в Испании
Наверное, многие слышали вечно больную тему в Испании — «окупасы». Тем более в эпоху коронавируса в Испании, это довольно острая тема. Появились даже компании, специализирующиеся на выселении окупантов, например — DESOCUPA. Как они работают и с каким успехом — непонятно. Не будем вдаваться в долгие рассуждения о неправильности и нелогичности законов страны. Лучше перестраховаться перед уездом.
Рекомендации:
— Оставить ключи Вашему доверенному лицу для проверки состояния жилья;
— Оформить доверенность на подачу заявления в полицию Вашему доверенному лицу;
— Если Вы в хороших отношения с соседями, оставьте им Ваши номера телефонов для связи;
— Можно поставить сигнализацию, но имейте ввиду, что при срабатывании сигнализации, сначала будут звонить Вам, что бы спросить все ли в порядке.
Мебель в квартире
Бывали случаи, что человек покупая меблированную квартиру, заезжая в нее, обнаруживал нехватку части мебели. Если приобретая квартиру, Вы «на словах» договорились с хозяином о том, что вся мебель остается «как есть», пусть это будет прописано в договоре купли/продажи. Также желательно сделать фотографии и за 1-2 часа до подписи договора, приехать, проверить ее наличие еще раз.
Оплата за услуги агентства в Испании
Некоторые агентства недвижимости берут дополнительную плату за свои услуги (поиск, подор, показы). Если Вы все таки решились работать с таким агентством и Вам указали стоимость услуг, спросите включен ли в эту стоимость НДС (IVA)?
Адвокат для сопровождения покупки недвижимости в Испании
Желательно нанять лицензированного адвоката для корректного юридического сопровождения сделки. Обычно тариф адвоката — около 1% от стоимости сделки. Для заказа консультации с лицензированноым в Испании адвокатом, Вы можете обратиться к нам, заполнив форму обратной связи.
О НАШЕЙ КОМПАНИИ:
Компания Grexxon S.L. (GREXXON®️) более 15 лет успешно консультирует своих клиентов в сферах:
- жилая и коммерческая недвижимость;
- экспорт/импорт различных товаров и услуг;
- инвестиции в сельское хозяйство, такие как виноградники и производство вина, оливковые плантации и производство масла;
- проектирование и получение всех разрешений на строительство мелких, средних и крупных объектов, их лицензирование и оформление субсидий на некоторые определённые производственные деятельности инвестора;
- все виды страхования.
Вся работа производится авторизованными дипломированными испанскими специалистами и в полностью прозрачной и легальной форме с участием испанских адвокатов и нотариусов.
Мы поможем Вам подобрать, правильно оформить и купить недвижимость в Аликанте, Бенидорме, Вилахойоса, Алтеа, Кальпе, Дения, Торревьеха, Ориуэла Коста и в остальных регионах и городах Испании.
